房地合一稅是臺灣針對房地產交易所設立的一種稅制，旨在防範投機炒作，穩定房市價格。隨著房地合一稅2.0新制上路，對短期持有房地產的投資者和投機者加強了稅務管控，尤其是持有時間內的房屋稅率有明顯提升。本文透過內湖黃阿偉，為您詳解房地合一稅的核心概念，並帶您了解2.0版本的變革，讓您在面對房產買賣時能夠更清晰地掌握相關的稅務規定與申報要點。
房地合一稅是什麼？
房地合一稅是臺灣針對房地產交易的稅制，正式名稱為房地合一所得稅。這個稅制的目的是將房屋與土地的交易所得合併計算，並對交易所得課徵所得稅，避免過去將土地與房屋分開計算導致稅務漏洞。以下為房地合一稅的重點：
- 課稅範圍：
賣出房地產的所有者，無論是個人或法人，只要在持有房地產後轉售且有盈利，都需要依據房地合一稅進行申報與納稅。
- 適用對象：
2016年1月1日後購買的房地產，當進行出售時適用房地合一稅。
- 稅率計算：稅率是依據持有期間的長短來區分的：
- 持有時間未滿1年：課稅率為45%。
- 持有1年至未滿2年：課稅率為35%。
- 持有2年至未滿10年：課稅率為20%。
- 持有超過10年：課稅率為15%。
- 自住優惠： 如果是出售自住用房地產，並且滿足一定條件（例如同一個人或家庭連續持有、居住滿6年），可以享有自住優惠稅率，稅率為10%。
- 免稅範圍：
如果房地產的出售是繼承或贈與的財產，不適用房地合一稅，而是適用其他稅制如遺產稅或贈與稅。
這個稅制的設立主要是為了防止投機行為，穩定房地產市場，並且使得房地產交易的利潤更為合理地納入所得稅的範疇。
房地合一稅1.0與2.0的不同在哪？
- 稅率的變動
- 房地合一稅1.0（修法前）：持有1年內的稅率為45%，超過1年未滿2年為35%，超過2年至10年內為20%，超過10年為15%。
- 房地合一稅2.0（修法後）：持有2年內的稅率依然是45%，但持有超過2年未滿5年稅率變為35%，持有超過5年至10年的稅率為20%。超過10年依舊是現行的15%。
在稅率上，主要變動是針對持有2年至5年之間，房地合一2.0把稅率提高至35%。
- 持有期間的稅率調整
- 修法前：超過2年未滿10年內的稅率為20%。
- 修法後：將持有超過2年但未滿5年的稅率提高到35%，而5年到10年的稅率維持在20%。
- 實際計算的變化
- 假設課稅所得為400萬，根據持有時間不同，稅負會有所差異。例如持有1年半，修法前適用35%的稅率，稅金為140萬；修法後適用45%的稅率，稅金增加至180萬。
- 持有3年，修法前稅率為20%，稅金為80萬；修法後稅率提高至35%，稅金變為140萬。
- 結論：
房地合一稅2.0的修正重點是延長了適用較高稅率的時間範圍，特別是對於持有超過2年但未滿5年的房地產交易，稅率由原本的20%提高到35%，這主要是為了進一步遏制短期投機行為。
房地合一稅2.0新制會影響誰？
房地合一稅2.0的修法主要是為了加強對短期投機炒房行為的打擊，並進一步抑制房價的過度上漲。這些修改將影響不同類型的房地產持有者和投資者，具體影響對象如下：
- 短期投機者
- 主要影響：房地合一稅2.0最直接的影響對象是持有房地產不滿5年的短期投機者，尤其是持有2至5年之間的房產持有者。
- 具體影響：對於持有時間在2年至5年之間的房產，稅率從原來的20%提升至35%，代表短期內出售房地產的稅務負擔增加，短期炒房的利潤因此會受到打擊。
- 房地產投資者
- 主要影響：房地產投資者特別是那些期望通過短期買賣賺取利潤的人將受到影響。房地合一稅2.0的稅率提升，使得短期內快速轉手房產的成本大幅增加，這將減少投資者短期套利的動機。
- 具體影響：稅制的變動可能導致投資者更傾向於長期持有房產以避開高稅率，轉向尋求穩定的租金收益或長期增值。
- 購屋自住者
- 主要影響：對於一般購屋自住者來說，房地合一稅2.0的變化影響較小。自住者如果符合「自住6年以上」的條件，仍可以享受房地合一稅的稅務減免，稅率為10%。
- 具體影響：雖然修法加強了對短期持有者的打擊，但自住者在持有房產6年以上後出售，仍可以享有較低的稅率和減免政策，因此對長期自住者的影響有限。
- 預售屋購買者
- 主要影響：預售屋交易在房地合一稅2.0中被納入稅制範圍，這會影響那些購買預售屋後短期轉手的人。預售屋的轉手交易會被課徵房地合一稅，代表即使是預售屋的買賣行為也無法避免稅務負擔。
- 具體影響：預售屋投機者在短期內轉手會面臨較高的稅率，與實際房地產交易無異，這可能減少預售屋市場中的炒作行為。
- 企業法人與高資產族群
- 主要影響：對於以法人名義購買房地產的企業和高資產族群，修法後也將面臨相同的稅率提升，特別是在短期內交易的情況下。這些投資者會受到與個人投資者相同的稅率規範。
- 具體影響：企業和高資產投資者可能會重新評估其房地產投資策略，減少短期投機，轉向更長期的投資規劃。
房地合一稅2.0主要影響短期持有房地產的投機者和投資者，而對於自住者和長期持有者來說，影響較小甚至有減免優惠。該稅制修法的主要目的是抑制短期炒作，穩定房市價格，鼓勵長期持有和自住需求。
自住會有重購退稅和自住減免嗎？
根據財政部國稅局的資料，自住者可以享有「重購退稅」和「自住減免」兩大節稅優惠：
- 重購退稅
如果賣掉房屋後在2年內購買自住新屋，則可以退還部分稅金，這樣可以減輕換屋時的稅務負擔。
- 自住減免
如果持有自住房屋6年以上，出售房屋時可以享受房地合一稅的優惠：
- 稅務優惠內容：若課稅所得在400萬以內，適用免稅額度和免稅率；超過400萬部分則適用10%的稅率。
- 限制條件：這項優惠每6年只可使用一次。
這些優惠措施的目的是鼓勵自住者長期持有房產，同時在換屋或賣房時提供一定的稅務減免。
房地合一稅申報時間｜所需文件
- 房地合一稅申報時間：
房地合一稅申報的時間點依據不同的交易形式有所不同，具體如下：
- 一般成屋交易：在房地產完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內 必須完成申報。
- 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內 必須完成申報。
- 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內 必須完成申報。
- 股權交易（符合視為房地交易的股份或出資額交易）：股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內必須完成申報。
- 房地合一稅申報所需文件：
- 申報書：完整填寫的房地合一稅申報書。
- 買賣交易契約書影本：必須提交房地產買賣交易的契約書影本，作為交易的正式證明。
- 費用抵扣的相關證明文件：若想要抵扣交易中的費用，必須提供相應的支出憑證，例如：仲介費、代書費、房屋裝修費及其他可抵扣的相關費用。
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