在房市持續火熱的情況下，央行不斷推出限貸令，以抑制不動產價格過快上升，這就是所謂的「信用管制」。信用管制的目的是透過限制貸款成數，控制購屋貸款的風險，防止資產泡沫的擴大。近期即將實施的第七波信用管制，對房價的影響備受關注，究竟這些措施會如何改變市場走向？本文將帶您深入了解央行的限貸政策及其對房價的潛在影響。
何謂信用管制？
信用管制是指政府或金融機構為了維持金融市場的穩定與秩序，對個人或企業的借貸行為進行監管與限制的一系列措施。其目的在於避免過度借貸、控制信用風險，並確保整個金融體系的健康發展。主要的信用管制措施包括：
- 利率限制：
政府或中央銀行可能限制銀行或金融機構的借貸利率，以防止過高的利率使借款人無法償還貸款，進而引發金融危機。
- 貸款額度限制：
對於不同種類的貸款，可能會設定最高貸款金額，尤其是在房地產或消費貸款領域，避免出現泡沫或過度消費。
- 信用審查：
銀行或金融機構會根據借款人的信用紀錄、收入狀況、負債比率等，來評估其貸款資格，並決定是否批准貸款申請。
- 準備金要求：
政府可能要求銀行在發放貸款時保留一定比例的資金作為準備金，以應對潛在的信用風險。
- 信用額度監管：
政府或金融機構可能對企業或個人設定信用額度上限，特別是在經濟過熱時，以避免過度擴張的信貸行為對經濟造成負面影響。
這些管制措施旨在平衡市場的風險與發展，防止信用危機的發生，同時保障借貸雙方的利益。
信用管制對買房有什麼影響？
信用管制對購房者有以下幾個主要影響：
- 提高購房門檻
信用管制通常限制貸款成數，代表購房者必須自備更多的資金。比如，針對第二戶或高價住宅的貸款成數可能只有 5 成或更低，這會讓購房者在首付款上承擔更大的負擔。
- 縮短貸款寬限期
信用管制可能取消或縮短貸款的寬限期，讓購房者在貸款初期就要開始償還本金，而非僅支付利息。這會提高每月的還款壓力，影響購房決策。
- 限制多戶住宅購買
針對購置第二戶或以上的房屋，貸款條件變得更加嚴格，包括降低貸款成數、取消寬限期等。這對於投資客或擁有多戶房產的購房者來說是一個重大限制，抑制了他們的投資意願。
- 影響房地產市場需求
當信用管制收緊時，能夠獲得貸款的購房者減少，這將抑制房市需求，進而可能對房價產生下行壓力。
總結來說，信用管制會增加購房者的成本，縮短貸款寬限期，並限制投資性購房需求，進而影響整體房地產市場的活躍度。
一張表格顯示過去至今有哪些信用管制？
| 波次 | 實施時間 | 主要內容 |
| 第七波 | 2024/09/20 | 自然人第一戶貸款不可有寬限期；第二戶貸款成數限縮至 5 成；公司法人、自然人高價住宅及第三戶以上貸款成數降為 3 成；餘屋貸款成數降至 3 成 |
| 第六波 | 2024/06/14 | 自然人在特定地區購買第二戶，最高貸款成數 6 成 |
| 第五波 | 2023/06/15 | 自然人在特定地區購買第二戶，最高貸款成數 7 成；換屋族配套措施 |
| 第四波 | 2022/12/17 | 高價住宅貸款成數降至 4 成；第3戶以上購屋貸款降至 4 成；建商餘屋貸款、工業區閒置土地及購地貸款成數降低 |
| 第三波 | 2022/09/24 | 特定地區第2戶貸款無寬限期；工業區閒置土地、購地貸款成數降低 |
| 第二波 | 2021/03/19 | 公司法人住宅貸款降至 4 成；第3戶以上、自然人高價住宅貸款成數降低 |
| 第一波 | 2020/12/08 | 公司法人第1戶最高貸款 6 成，第2戶以上 5 成；第3戶以上自然人貸款 6 成無寬限期；購地貸款限縮 |
這些信用管制措施主要針對不動產市場，目的是控制房市過熱、限制高價住宅及多戶住宅的貸款成數。隨著各波次的管制措施，貸款成數逐步降低，且逐漸加強對於第二戶、第三戶及法人購置住宅的限制。最新的第七波更嚴格地限制了自然人和法人貸款，旨在進一步壓抑房價上升趨勢。
第七波信用管制為何是史上最重打房？
第七波信用管制的推出，堪稱史上最嚴厲的打房措施，其核心在於進一步壓縮房貸成數，並針對多戶購屋者和法人加強限制，試圖遏止不動產市場過熱。這次新規定不僅針對自然人名下第一戶取消了寬限期，還將第二戶及以上的貸款成數進一步降低，甚至擴及全國適用。以下是具體的修正項目與影響，顯示這次管制對購屋貸款的全面衝擊。
- 公司法人購置住宅貸款
修正前的貸款成數為 4 成，且無寬限期。修正後貸款成數降至 3 成，依然無寬限期。
- 自然人購置高價住宅貸款
修正前的貸款成數為 4 成，無寬限期。修正後，貸款成數降為 3 成，無寬限期。
- 名下有房屋者的第1戶購屋貸款
修正前沒有特別限制。修正後，規定第1戶購屋貸款不可有寬限期。
- 第2戶購屋貸款
修正前針對特定地區（包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市）的貸款成數最高為 6 成，且無寬限期。修正後適用範圍擴展至全國，貸款成數降為 5 成，無寬限期。
- 第3戶以上購屋貸款
修正前貸款成數為 4 成，無寬限期。修正後，貸款成數降至 3 成，無寬限期。
- 餘屋貸款
修正前貸款成數為 4 成。修正後貸款成數降為 3 成。
- 購地貸款
修正前貸款成數為 5 成，並要求保留 1 成動工款，且需附具體的興建計畫，並切結於一定期間內動工興建。修正後條件維持不變。
- 工業區閒置土地抵押貸款
修正前貸款成數為 4 成，若符合以下條件之一則可除外：抵押土地已動工興建或借款人提供具體興建開發計畫，並承諾一年內動工。修正後條件維持不變。
信用管制買房的7個準備要點
當信用管制加嚴時，購房者需要做好更多的財務準備和規劃，以應對貸款條件變嚴帶來的挑戰。以下是幾個準備的關鍵點：
- 增加首付款比例
信用管制通常會降低貸款成數，這意味著購房者需要自備更多的首付款。因此，在購房前，建議購房者增加儲蓄，準備充足的首付款。一般來說，信用良好且儲蓄足夠的購房者更容易取得貸款。
- 改善個人信用
針對信用管制下的貸款申請，銀行會更加看重申請人的信用紀錄。確保在購房前還清所有信用卡欠款、保持良好的信用評分，並避免不必要的借貸行為，這將有助於提高貸款申請的成功率。
- 縮短貸款年限或無寬限期的準備
部分信用管制取消了貸款的寬限期，這意味著貸款初期就需要開始償還本金。因此，購房者應做好每月較高還款壓力的準備，並考慮縮短貸款年限，以減少總利息負擔。
- 多比較不同貸款方案
在信用管制下，不同銀行和金融機構的貸款條件可能有所差異。購房者應多比較各家銀行的貸款成數、利率和還款方式，選擇最符合自身條件和需求的貸款方案。
- 準備更多資金或考慮其他融資管道
在貸款成數降低的情況下，購房者可能無法完全依靠房貸來支付購房款。此時，可以考慮其他融資管道，如個人信用貸款、保單借款等，來彌補資金不足。
- 評估還款能力
貸款限制加嚴後，還款壓力會相應增加。購房者需要仔細評估自己的收入和支出，確保有足夠的還款能力，不會因為貸款壓力影響生活品質。
- 提前了解政策變動
信用管制政策可能隨時調整，因此購房者應密切關注央行及金融機構的政策公告，並及早進行財務規劃，避免在政策變動後措手不及。
總結來說，面對信用管制，購房者需要更多的財務準備、理性規劃貸款方案，並提升個人信用，以便順利完成購房計畫。
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