當前投資房地產的關鍵話題之一，就是政府對都市更新及危老重建政策的持續調整。內政部即將放寬都更危老及容積獎勵的條件，這對於有意投資都市更新案的族群來說，無疑是重大利好。本篇文章透過內湖黃阿偉，深入剖析最新的政策內容，幫助大家掌握未來投資布局的關鍵機會。趕快一起來看看有哪些重要變動，讓你在投資決策上更具優勢！
都更危老政策最新動向：內政部放寬容積獎勵
內政部近年來加速推動都市更新與危老重建，特別是針對容積獎勵政策的放寬做出了多項重要調整。
全台核准案件數量
截至今年10月底，全台已有3,936件危老案件核准，顯示出政策的推進成果。
擴大原建築容積獎勵
內政部正研擬放寬「原建築容積」獎勵的適用範圍，凡是在容積管制實施前掛件申請建造執照的建築物，都有機會享有原建築容積的獎勵，這將有助於提高危老重建的誘因。
放寬都更容積獎勵認定
內政部已修正都更條例，並考慮將放寬的容積獎勵認定擴及到危老重建，以增加整合與改建的吸引力。
危老條例第6條獎勵內容
- 自2017年5月施行以來，建築容積的獎勵上限為基準容積的40%，包含基準容積30%、原建築容積15%，以及基準容積10%的時程獎勵。
- 時程獎勵原定於2020年到期，但經修法延長至2025年，這讓有意參與危老重建的業主有更多時間進行規劃。
規模獎勵的引入
內政部還引入了規模獎勵，對於重建基地面積達200平方公尺以上的案件，每增加100平方公尺可以額外獲得0.5%的獎勵，鼓勵擴大重建規模。
這些政策的變動無疑對於有意參與都市更新和危老重建的投資者來說，是重要的機會和誘因。
都更危老新政策對投資者5大影響
政策調整對投資者而言帶來了多重利好和投資機會，以下是詳細說明：
影響1、降低投資門檻
放寬容積獎勵的適用條件，使更多舊建築物能夠享受獎勵，這降低了參與危老重建的門檻，讓投資者能夠以較低的初期投入參與重建項目，尤其是對於中小型投資者來說，更具吸引力。
影響2、提高收益潛力
容積獎勵政策的放寬，使得重建後的建築物可使用的容積增加，這意味著可以建造更多的房屋單位，進一步提高潛在的投資回報率，特別是在高密度城市中，額外的容積獎勵可以帶來顯著的收益增長。
影響3、延長重建時程獎勵期限
內政部延長了危老重建時程獎勵的期限至2025年，這讓投資者有更充裕的時間進行計劃和施工，降低時間壓力，同時減少了趕工的風險，有助於確保建築品質。
影響4、鼓勵擴大重建規模
新增的規模獎勵政策對於重建基地面積較大的案件有額外獎勵，這鼓勵投資者投入更多資源擴大重建規模，從而獲得更高的回報。同時，也讓都市更新的項目規模更具經濟效益，吸引更多大型投資者進場。
影響5、增加整合誘因
放寬都更與危老容積獎勵認定，有助於提高土地或建築物整合的吸引力，讓更多業主願意參與更新計劃，減少整合難度，提高開發效率。對於投資者而言，這代表整合更多地塊的可能性增加，整體投資價值提升。
危老重建難，因為最常卡在這一關
在推動都市更新（都更）和危險老舊建築重建（危老重建）時，住戶同意比例是關鍵因素，直接影響計畫的進展。
住戶同意比例的影響
- 都更：
依據《都市更新條例》，需獲得住戶80%的同意，包括人數、土地持分面積和建物總面積。這意味著只要超過八成的住戶同意，計畫即可推進，未同意的住戶則需配合。
- 危老重建：
根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，必須取得100%住戶同意。也就是說，只要有一戶不同意，重建計畫就無法進行。
這種差異導致許多危老重建案因無法達成全體共識而停滯，相較之下都更案只需達到八成同意，推動相對容易。
實務案例
許多危老重建案因一戶不同意而無法推進，導致整體計畫卡關。而都更案在達到80%同意後，未同意戶需配合，計畫得以繼續。
專家觀點
專家指出，住戶同意比例是都更和危老重建的主要挑戰。在危老重建中，100%的同意門檻使得計畫推動困難。而都更的80%同意門檻，雖降低難度，但仍需面對協調和整合的挑戰。
以下是一個簡單的表格，幫助說明新政策對「都更」和「危老」的影響，以及兩者的定義差異：
| 項目 | 都市更新（都更） | 危老重建（危老） |
| 定義 | 對舊有建築物與區域進行大規模的更新，包括拆除、改建及整體規劃。 | 專注於針對單棟或少量老舊、危險建築物的拆除與重建。 |
| 適用範圍 | 需符合《都市更新條例》，通常涉及大範圍區域規劃及開發。 | 依據《危險及老舊建築物加速重建條例》，適用單一或少量建物。 |
| 住戶同意比例 | 需獲得80%以上住戶同意，包含土地持分與建物總面積。 | 需獲得100%住戶同意，未達全體同意即無法執行。 |
| 容積獎勵 | 新政策放寬獎勵認定，重建後建築可享基準容積增加的獎勵比例。 | 容積獎勵同步適用，但規模獎勵更鼓勵擴大建築基地面積。 |
| 政策影響 | 提高土地整合誘因，鼓勵更多地主參與更新計畫。 | -新增規模獎勵條件，鼓勵擴大基地面積以提升容積獎勵。 |
| 挑戰 | 主要挑戰在於住戶整合及協調，需達成80%共識。 | 住戶需達到全體同意，任何一戶不同意即無法推進計畫。 |
如何把握都更危老的投資契機？
想要在這波政策利多中找到投資機會，以下幾點一定要注意：
隨時掌握政策動態
隨時關心內政部的政策更新，尤其是容積獎勵相關的細節，提早規劃，選擇符合條件的項目。
選對地段很重要
人口多、需求大的地方最值得優先考量，特別是都市中的舊城區，重建後的增值空間通常更大。
規模化投資策略
想辦法選擇能夠擴大重建規模的案件，結合規模獎勵和其他誘因，降低成本，提升回報。
找專業來幫忙
與專業的團隊或房屋仲介合作，不僅可以加速流程，還能確保執行過程符合政策要求，省時又省力。
時程規劃要精準
善用延長到2025年的時程獎勵，做好施工安排，避免過於倉促而影響品質。
看準市場需求
清楚知道重建後的市場需求，例如住宅、商業空間等用途，開發符合趨勢的產品才能提升銷售成功率。
都更危老及容積獎勵 Q&A
Q1: 都更跟危老有什麼不同？
- 都更：主要針對都市中的舊有建築進行更新，通常規模較大，涉及整片街區的重新規劃和建設。
- 危老：專注於單棟或少數幾棟危險老舊建築的拆除與重建，程序簡化，適合較小規模的重建需求。
Q2: 容積獎勵對都更和危老有什麼幫助？
容積獎勵可以讓重建後的建築物多蓋一些樓層，增加使用空間，這對投資者來說代表有機會得到更多收益，同時也提高地主參與的意願。
Q3: 買房者應該注意什麼？
- 若想投資都更或危老重建案，建議選擇有政策加持的地區，特別是未來有增值潛力的地方。
- 注意參與的建商是否有經驗，並了解建築完成後的分配方案。
Q4: 內湖地區有都更的機會嗎？
內湖地區因為交通便利、生活機能完整，是都更與危老重建的潛力地段之一。若有興趣了解內湖的都更案或看房需求，建議找專業的房地產專家，如內湖黃阿偉，提供您專業的地區導覽和建議。
Q5: 如何申請容積獎勵？
可以透過當地政府的都市更新或危老重建專案提出申請，詳細條件請參考內政部的最新公告。建議尋求專業顧問協助，確保程序順利。
都更買房就找內湖黃阿偉
內湖近年來都更和危老重建的案子越來越多，對投資人和想買房的人來說，這是一個大好機會，不過想要找到真正適合的物件，還是得靠專業人士幫忙。
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