公寓、華廈、大樓哪個CP值最高?3種住宅優缺點分析!專家揭買房背後的隱形成本

近年愈來愈多人購買房子時優先選擇新建案,除了外觀新穎,多數人主要考量的是新屋的貸款成數較好、管線全新且建築本體較為安全等。而目前新建案類型中,以電梯大樓、華廈及電梯公寓這三種居多,除了可直觀的從外觀、樓高分辨這三類建物外,其公設比與其他服務也都各有差異。專家就建議喜歡有管理服務與享受公設者,可優先挑選電梯大樓;而喜歡出入單純者,則可選擇華廈或電梯公寓。

電梯大樓樓高、戶數多,依法規公設比高

電梯大樓、華廈、電梯公寓除外觀外,依法規定也有差異。依據《建築技術規則》內容,電梯大樓(以下簡稱大樓)一般指的是11樓以上、依法設有電梯的建築物,一般稱為大樓或電梯大樓。大型的大樓社區因戶數多,幾乎都有物業管理及管委會。

而大樓最大的特點,就是含有豐富的公設,如大廳、健身房、閱覽室等。而近年新大樓公設比已經超過30%,多落在30~40%間,主因是民國94年建築法規修法後,規定8樓以上大樓新推案要設2座直通安全樓梯,11樓以上要有排煙室所致。

華廈及電梯公寓戶數少,公設較低實坪大

華廈外觀看起來像較小型的大樓,樓高介於大樓與電梯公寓之間,依法也須設置電梯。相較於大樓來說,華廈的公設較低,比起同坪數的大樓來說,能使用的實坪較高。在管理方面,通常會視戶數多寡而決定是否設置管委會及請保全物業管理,如僅一棟的華廈戶數少,要分攤的管理費用就會較高,可能就只會有簡單的管理,如清潔費用。

而公寓指的是6樓(含)以下、依法可不設置電梯的建築物,公設比是三種建物中最低的。而近幾年「電梯公寓」崛起,與過去公寓不同僅在於電梯的有無,以同坪數來說,能使用的實坪是三種建物中最高的。電梯公寓戶數少、出入單純,除了梯廳以外幾乎沒有公設可言,所以管委會、收包裹或是垃圾處理等,大多是各戶自理。

大樓公設豐富管理佳,但不一定實用

對購屋自住者來說,這三類型建物各有其優缺點,也都各有愛好者。信義房屋大里中興店主任黃明英表示,像大樓總樓層若超過17樓,其結構較耐震安全;雖然戶數多、出入稍複雜,但有務業保全管理。注重生活品質、便利性及居住安全者,多喜歡大樓。雖然管理費較高,但管理室代收包裹、垃圾集中處理等都讓生活更便利。

另外,有些大樓還有兒童遊戲室,對有孩子的家庭來說,在社區內遛小孩也相對安全。不過,公設豐富代表維護成本高,雖然管理費由眾多住戶共同分攤,但也不是每個住戶都會使用公設;例如游泳池等維護成本高的公設,需額外負擔水費、清潔費及救生員費用,都會讓管理費大幅增加。時間久了,若使用率不高,最終也會停用淪為閒置空間。

華廈與電梯公寓實坪較大,未來修繕負擔也高

而華廈與電梯公寓相較大樓來說,住宅戶數少、出入相對單純許多,且單價低、公設比較低,同樣以30坪來說,大樓能實際使用的空間最少、價錢又最高,所以對於重視價格與室內使用坪數者來說,這兩類型的建物就是CP值較高的選擇。

不過要留意的是,過了一定年限,就會面臨維護費用的問題。尤其單獨一、兩棟的華廈與電梯公寓,可能因戶數少沒有規劃管委會,也因此沒有固定繳交管理費,在遇到需要修繕,如電梯維修需要一大筆費用時,就會出現臨時需要每一戶拿錢出來分攤修繕費用的狀況,負責聯繫廠商和收錢的住戶,就常因此覺得為難;因為戶數少,尤其電梯公寓,每一戶分攤下來的費用就很可觀。

地段好壞影響銀行核貸,也影響未來轉手機會

而不管選擇大樓、華廈或是電梯公寓,準備購屋的民眾若自備款不足,就需要尋求銀行的幫忙。若能貸到較高的成數及較長的年限,生活負擔就能有喘息的空間。對此,富邦銀行房貸專員表示,銀行核貸成數的考量,最大主因就是地段。因此自備款不足、需要房貸成數高一些、年限長一點的購屋族,建議優先挑選較好的地段購屋,核貸成數就相對有機會提高。

黃明英也表示,以基地大小來看,建商若在精華地段取得較大面積,以經濟效益來說,多會優先蓋大型的大樓,華廈次之,較小的基地才會選擇蓋電梯公寓。若過幾年可能會轉手,如新婚夫妻兩房想換三房,建議可挑選較保值的大樓,未來若需要轉手也會比另外兩類型來的容易。她也提醒,若購買非精華區的物件,在貸款方面就需要注意有些銀行不承作較偏遠的區域。

TIPS:

好不容易準備了買房的頭期款與日後的貸款,可別忘了計算買房背後的隱形成本。一般來說,買房除了房屋檯面上的價格外,買方還需負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務,若有房屋貸款就得再支付貸款設定登記費。而買賣雙方可能還有仲介費與履約保證等費用要共同支付。因此買房前,務必將這些費用納入並仔細試算,至少預留數十萬元的費用,以免存款不足。

本文經授權轉載自591房屋交易。(原標題:就要買新房 大樓、公寓、華廈這樣挑不出錯)(相關報導:吳淡如買新房,4400萬砍到3700萬成交!曝2狀況最好談,議價時1用詞是大忌更多文章

責任編輯/邱苡瑄

新聞來源:https://www.storm.mg/lifestyle/4780412?mode=whole

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